商品房认购协议的法律效力问题
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2005/4/18 0:00:00 阅读数:942
[案例]北京首例无预售证认购合同官司审结,开发商双倍返还定金
京城首例因开发商无《预售许可证》而引发的认购合同官司,在历经15个月之后,终于有了说法。近日,北京市第二中级法院终审判决,开发商双倍返还定金。
徐高先生于2000年1月8日与北京中鸿天房地产公司签订了《SOHO现代城认购书》。双方约定,徐高购买SOHO现代城房屋一套,房价款237万余元。同时,双方在认购条件一款中作出约定:“认购方应在签订《认购书》时向卖方交纳认购定金3万元,认购方在签订《认购书》后,于2000年1月21日至1月30日期间,携《认购书》及其他相关文件到现代城销售中心与卖方签约。如认购方未在认购期限内,与卖方就认购物业一事签订《现代城内销商品房预售合同》及其他相关文件,则卖方有权解除本认购书的履行,并将认购方已购物业另行处置,且认购方已交定金卖方将不予退还。”
1月29日徐高前往现代城销售中心与开发商签约,要求开发商出示《预售许可证》,当其得知开发商没有《预售许可证》后又提出待开发商取得《预售许可证》后再签订预售合同并付首期款,此要求被拒绝。这种情况下,徐高将中鸿天房地产公司诉至朝阳法院,要求双倍返还定金6万元。
一审法院朝阳法院以商品房预售必须具有预售许可证,而中鸿天房地产公司未取得商品房预售许可证,违反了法律强制性规定,认定认购书无效。认购书被确认无效后,定金即失去担保的效力,判决中鸿天房地产有限公司返还徐高定金三万元,驳回徐高双倍返还定金的诉讼请求。
徐高对一审判决不服,向北京市第二中级人民法院提起上诉,二中院经审理认为:双方当事人签订的认购书约定了定金条款,符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征,应视为有效。该认购书中约定的立约定金的生效是独立的,在主合同之前就已成立。徐高已按认购书的规定交纳了定金,故该认购书的效力自其交付定金后即已存在,且对双方均有约束力。在执行认购书的过程中,徐高并无违约行为,导致双方未能签订主合同系因中鸿天房地产公司未取得商品房预售许可证,无权预售商品房。该责任应全部由中鸿天房地产公司承担。据此,二中院支持徐高的诉讼请求,责令中鸿天房地产公司双倍返还定金。
二中院还认为,“中鸿天房地产公司辩称其没有商品房预售许可证、无权预售商品房,应确认双方所签认购书无效问题,因该认购书系为订立主合同进行担保,在主合同签订前就已独立存在并生效。该定金条款只在认购书中约定的条件、范围内对是否签订主合同发生担保效力,对该认购书以外的情况并无约束力,故中鸿天房地产公司的辩称理由不能成立,其没有商品房预售许可证还与买方签订认购书并收受定金的错误做法和责任不能以此为由由消费者承担,其只同意退还定金的主张,本院不能支持。”最终,市第二中级法院判令中鸿天房地产有限公司返还徐高定金6万元。
问题一:商品房预售的条件?
1、《城市房地产管理法》第44条规定,商品房预售应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。而《商品房销售管理办法》第22条也规定:不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。因此,签订房屋认购协议行为显属违规,应认定为无效合同。
2、《长沙市城市房地产交易管理办法》第十八条 取得《商品房预售许可证》应当符合以下条件:
(一) 取得土地使用权证书; (二)取得商品房建设工程规划许可证; (三)取得商品房建筑施工许可证; (四)房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层,并已确定施工进度和竣工交付日期(含环境和配套设施建设); (五)已确定商品房预售方案; (六)已在本市银行开立商品房预售款监管帐户,与银行签订了预售款监管协议;
×五证:国有土地使用权证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,商品房预售许可证
问题二:商品房购房协议书的法律效力?
1、 是效力待定的合同。即如果开发商取得了五证,则协议生效;如果开发商没有取得五证,则协议无效。
2、法律依据―――《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
问题三:开发商收受定金的处理原则?
1、 开发商在约定时间内不能取得商品房预售许可资格的,开发商不仅不能强行要求购房人订立《商品房买卖合同》,而且应当双倍返还定金;
2、 开发商将房屋另售他人的,或开发商一房二卖的,应当双倍返还定金。
3、 开发商不履行房屋认购书的其他违约行为,也应当双倍返还定金。
问题四:购房人交付定金后的权利与义务?
1、 协议订立后,开发商获得商品房预售许可资格之前,购房人有权随时解除协议,要求开发商全额退还定金;开发商不予退还的,可以依法向人民法院提起诉讼。
2、 开发商获得商品房预售许可资格之后,不可以变更关于在协议中确定的条款,如户型、价格、楼层及门号等,但如果其他条款不能与开发商形成协议的,也可以要求开发商返还定金。
3、 法律依据:解释第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
问题五:为什么需要认购协议?
预售商品房的优先认购协议,是开发商与购房人双方为实现各自的利益目的,对开发商将要预售的商品房达成的一个认购意向协议。为利于比较,笔者把双方目的作一浅析:购房人的主要目的是为了自己看中的楼盘房屋不再被他人预购,开发商的主要目的可以看作是节约推销成本,加快将来的预售进程。相比之下,认购协议成立后,购房人目的利益相对要大于开发商的目的利益,从限制开发商再向他人预售的角度来看,购房人为取得这一利益,即优先购买权,向开发商支付定金以担保将来商品房预售合同的订立也就在情理之中了。从这点上看,优先认购协议是否成立,往往也取决于购房人的决定。
归纳起来,作为优先认购协议双方的主要权利和义务是:认购人取得商品房的优先购买权,以后不得拒绝与开发商订立就所认购的商品房预售合同;开发商应当保证认购人对所认购商品房的优先购买权,不得拒绝与认购人订立认购人所认购的商品房预售合同,不得将此商品房再向他人预售。否则,将取消认购定金或双倍返还认购定金。
问题六:认购协议与商品房买卖合同的关系?
虽然时间上优先认购协议与商品房预售合同互有前后,性质上优先认购协议是为订立商品房预售合同作担保;但实质上,两份协议是两个内容各自独立成立的合同,互无从属。优先认购协议可以认为是一份独立的担保合同,不依赖于商品房预售合同的效力。商品房预售合同的效力存在与否,与优先认购协议效力无关。根据最高人民法院关于担保法的司法解释第115条规定,当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金一方拒绝订立主合同的,应当双倍返还定金。可见,司法解释是认可这类设立定金的担保形式的。在优先认购协议中设立定金,是为了担保主合同(即预售合同)的签订,此定金应认为是立约定金或订约定金。立约定金广泛存在于民事活动中,大多出现于意向类协议中,符合担保法立法规定,并不违法。
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