钟升亮与长沙市置业通房屋中介有限公司居间合同纠纷案一审代理词
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2005-04-26 阅读数:
代 理 词
审判长、审判员：
湖南金州律师事务所依法接受本案第三被告长沙市置业通房屋中介有限公司的委托，指派我作为该公司的诉讼代理人参加本案的诉讼。通过调查收集本案相关证据，与当事人就案情充分沟通，特别是在参加了今天的庭审调查之后，将依法发表代理意见如下，供法庭参考。
一、第三被告与原告之间虽签有《委托合同书》一份，但由于原告自身不履约的原因，第三被告无力履行原告购房款资金监管义务。第三被告无需为此承担民事赔偿责任。
《委托合同书》第四条约定：“在买、卖双方签订合同时，卖方首期付给中介公司叁万贰仟元整，其中包括过户费用以及中介费用壹万贰仟元和定金贰万元。中介公司在落实好银行的还款程序后，由买方将首付款贰拾伍万元整交由中介公司还清银行贷款。同时在卖方的配合下。办理好产权证的注销手续，并同时递件至房地局办理产权过户手续。卖方在房地局签字立契时，余款五万元整由买方一次性支付给卖方。”然而合同订立后，被答辩人的实际付款情况却是：撇开答辩人，于2004年10月27日直接向杨小勤支付了30万元的购房款，导致银行按揭债务未还，法院没有解冻，房屋过户手续未办，杨小勤携款外逃。
另原告与第一被告签订的《房屋买卖合同》约定的付款方式为：签合同付定金20000元；原告代第一被告向银行偿还250000元银行贷款；在房产局签字立契时原告向第一被告支付余款50000元。
综上可见：原告受骗受损的直接原因为原告的付款对象错误；原告的付款时间提前；原告不按《委托合同书》从事。由于原告自身的过错行为要求居间人第三被告承担赔偿责任显然于法无据。
二、原告没有向法庭提交任何证据证明第三被告履行居间合同有主观上的过错。第三被告无需承担过错赔偿责任。
《 合同法》第四百二十五条第二款规定“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”法律对于居间人的赔偿责任有明确的规定，只有居间人有故意行为损害委托人利益的，委托人方有权追究居间人的赔偿责任。在本案中，第三被告作为居间人，没有任何主观上的过错。原告更没有任何证据证明第三被告有主观上的“故意”损害其利益的行为，第三被告依法无需承担过错赔偿责任。
三、第三被告已尽如实告知义务。
由《房屋买卖合同》和第三被告向法庭提交的证据可以显示，在从事居间的过程中，第三被告已尽核实了解义务和如实告知义务。包括核实房屋所有权的权属情况、抵押情况及卖房人及其受委托人的身份情况等等。在签订房屋买卖合同时，原告也已知该房屋的房屋所有权由第一被告享有；该房屋已作为抵押物办理他项登记；第一被告欠银行贷款25万元；在还清银行贷款后该房屋才能办理过户手续等情况。第三被告作为居间人，已经尽力履行告知义务，没有任何“知而不告”的行为，无需承担民事责任。
四、第一被告对外个人负债5万元导致法院对买卖房屋采取财产保全措施的情况第三被告的确不知情。原告据此要求第三被告承担未告知责任没有事实根据和法律依据。
1、第三被告无法获知买卖房屋是否被人民法院采取财产保全措施。
第一被告对外个人负债5万元导致法院对买卖房屋采取财产保全措施的情况只有四种信息来源，即起诉银行、被告杨小勤、采取财产保全的人民法院和长沙市房地产管理局档案室。在本案中，第一被告杨小勤出于其欺诈的本意，不可能将该信息告知中介服务机构；起诉银行和采取财产保全的人民法院也都没有向第三被告告知；那么第三被告可能获得该信息的唯一渠道只有查询房屋档案。但根据长沙市房地产管理局的管理规定，只有当事人本人、人民法院、人民检察院、公安机关等司法机关和律师方有权查询房屋档案，中介机构根本没有被赋予查档权。第三被告无权查询房屋档案，当然不知悉该房屋于2004年被法院采取财产保全措施的情况。
2、人民法院对该房屋采取财产保全的行为不是原告造成损失的直接原因。
本案中，原告遭受损失的直接原因是：（1）原告向第一被告支付的25万元没有用于银行按揭款还贷，导致该房屋未解除抵押而不能过户。此原因如前所述，是因为原告付款对象错误造成，如果原告按照《房屋买卖合同》和《委托合同书》的约定向第三被告支付这25万元，专用于直接向银行还款，就根本不会出现今天的局面；（2）原告提前向第一被告支付5万元购房尾款。如果原告按照《房屋买卖合同》的约定在签字立契时付这5万元，长沙市房地产管理局在审查交易过程中必会告知原告法院采取强制措施的事宜，原告也同样会避免这5万元的损失。
五、原告在诉状中所陈述的内容有许多不实之处，且没有相应的证据予以证明。指责第三被告严重不负责任也没有任何证据加以证明。
综上所述，本代理人认为：本案中，原告对于第三被告的诉讼请求明显缺乏事实根据和法律依据，原告不应为其自身的过错行为要求第三被告承担责任。为此，特请求驳回原告对于第三被告的诉讼请求。
代理人：湖南金州律师事务所
律师 文 颖
二○○五年三月三日
