烂尾楼收购与反收购的法律提示
发表时间:
2005/4/17 0:00:00 阅读数:865
烂尾楼收购与反收购的法律提示
前几年,不少大中城市出现数量较多烂尾楼,成为现代都市景观的一道伤疤。由于现在大陆房地产市场升温,因而一场烂尾楼收购与反收购的大战在各大城市悄然而起。烂尾楼收购与反收购是一个复杂的系统工程,需要精湛的法律知识和实务经验,现就烂尾楼收购中需注意的法律问题介绍如下。<BR>二烂尾楼介绍<BR>烂尾楼是在特定的历史条件下由于开发商资金不足,形成债务链引起诉讼,产生抵押或被法院查封导致在建工程停建而产生的。一般,烂尾楼的基本权利人有四方:开发商、施工企业、银行、小业主,而相关人为法院、政府。现在随着大陆房地产市场好转,具备了依靠市场激活烂尾楼的条件。于是,房地产公司开始参与或并从事烂尾楼的收购,但往往几个房地产公司同时参与收购,从而引发收购与反收购大战。<BR>烂尾楼基本处于在建工程状况,在建工程一般有以下几种情况:抵押、查封、已经预售登记到小业主名下,或经法院裁定直接转让给他人。但由于这些烂尾楼未竣工验收,故这种权利转移是不完全的,再转移权利将发生困难。在这其中的权利状况也有交叉,有的抵押上有查封,有的小业主预售登记的房屋也有查封,有的楼盘有几个法院查封。<BR>有的在建工程现有价值超过债务,有的仍资不抵债,但若烂尾楼长期不启动,日晒雨淋,将来可能无法再启动。<BR>开发商、施工企业、银行、小业主希望烂尾楼早日复工。但目前主要障碍是,任何部分清偿均不能导致在建工程顺利转让,只有全部清偿方可启动烂尾楼。但在实践中各方权利人很难达成一致,特别是开发商与收购人之间很难协商达成一致收购价格。即使开发商与收购人达成一致,他们的收购价也很难与债权人就清偿债务比例协商一致。所以需要各方权利人达成一致,缺一不可。<BR>另外,债务清偿也需要分部实施,需要收购人先投入资金解除抵押、查封,这对收购人来讲存在一定的风险。因此这时收购人往往犹豫,可能会错失良机,亦会有别的收购人出现,造成竞争,使得在建工程难以顺利转让。最后可能导致收购价越抬越高,甚至出现异常价格。所以对收购人来讲,需要从客观上做出判断、进行决策,果断收购烂尾楼。<BR>三 收购主要途径:<BR>1、 对抵押率低的楼盘可通过债权转让方式,使收购人取得债权和抵押权。<BR>2、 对已预售登记到业主名下的,办理有关转移预售登记手续。<BR>3、 通过与对有抵押权的债权人协商债权清偿比例,在开发商配合的情况下,撤销抵押权,再通过预售登记到收购人名下。对个别债权有争议,不能协商一致的,可通过拍卖取得楼盘,但一定要在取得控制权的情况下进行拍卖,使其他收购人望而生畏,避免恶意竞价,超出理性价格。<BR>4、 对预售登记的或/并经法院裁定将部分楼盘权利转移到公司业主名下的,如果这个公司规模比较小,可采取股权转让的方式收购,采用股权转让的方式收购具有手续方便、费用节约、开发较快的特点。但要通过审慎调查,对该公司财务状况进行详细了解。<BR>5 法院已经裁定给第三人的楼盘,在取得权利人和开发商同意的情况下,新的权利人亦可以办理预售登记手续。<BR>6在楼盘解除抵押和查封及预售登记全部撤消的情况下,收购人到所属房地产交易中心办理在建工程转让。<BR><BR>四律师提示:<BR>1、 在收购过程中,开发商、债权人、小业主要和收购人互相配合,<BR>避免漫天要价或过分压价。收购人要采取哀兵必胜的姿态,低调处理。债权人特别是银行,要根据债权债务状况或收购难易程度决定缩水比例。任何盲目的出价或压价都不利于自身利益的保护。银行可提出建议方案,参与收购方案的策划。在基本权益能够得到保障时,释放抵押权。在续建时,参与资金监管。<BR>2、 收购人要速战速决,尽可能短时间谈妥并签订合同。可以采取分步与各债权人谈判,一次签订合同的办法,减少社会震动和社会影响,尽可能避免出现多方收购人竞争的局面。<BR>3、 开发商要改变心态,从合理角度出发,配合收购人完成收购,互惠互利,不能盲目要求利益。<BR>4、 收购人要了解配套设施及费用支付情况,以及土地出让金支付情况。<BR>5、 收购人必须取得全部施工资料,才能在竣工验收等环节中避免障碍。<BR>6、 在债务清理中要考虑施工企业的工程款优先受偿权。特别在债权收购和公司收购方案中,一定要把工程款按优先受偿原则,将其列入偿还的或然债务范围。<BR> 总之,收购与反收购在现实中往往是难以避免的,由于当烂尾楼收购有利可图时,会有许多企业趋之若骛,但利益和挑战并存,故有经验的法律专家和经济专家参与收购是必不可少的。
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